Poradnik
Jak wygląda zakup na Costa del Sol
Kroki, dokumenty, koszty i harmonogram, prostym językiem. Około dziesięciu minut czytania, zanim Państwo z kimkolwiek porozmawiają.
Sześć etapów
Ustalić, czego Państwo chcą i ile mogą wydać
Okolica, typ nieruchomości, sposób korzystania z niej oraz budżet obejmujący podatki i opłaty ponad cenę (zob. „Ile to kosztuje”). Jeśli potrzebny będzie kredyt hipoteczny, warto porozmawiać z pośrednikiem kredytowym już teraz, przed rozpoczęciem poszukiwań.
- Państwo
- Państwa agent
Znaleźć nieruchomość
Większość nieruchomości na wybrzeżu jest jednocześnie w ofercie kilku biur, a nowe inwestycje sprzedaje wiele z nich. Agent kupującego przeszukuje je wszystkie i ogląda razem z Państwem albo za Państwa przez wideo.
- Państwa agent
- Państwo
Zarezerwować
Po uzgodnieniu ceny podpisują Państwo umowę rezerwacyjną (reserva) i wpłacają niewielką kwotę. Sprzedający wycofuje nieruchomość z oferty na kilka tygodni, a Państwa prawnik ją sprawdza.
- Państwo
- Państwa prawnik
Prawnik sprawdza wszystko
Akt własności i wpis w księdze wieczystej (nota simple), pozwolenia, status planistyczny oraz ewentualne długi, opłaty wspólnoty i podatek od nieruchomości zalegające na nieruchomości. Jednocześnie uzyskują Państwo numer NIE, czyli numer podatkowy dla cudzoziemców, i otwierają hiszpański rachunek bankowy.
- Państwa prawnik
Podpisać umowę przedwstępną
Następnie podpisuje się umowę przedwstępną (contrato privado de compraventa), często nazywaną umową arras. Zwykle wpłaca się 10% ceny, pomniejszone o wpłatę rezerwacyjną. Jeśli Państwo się wycofają, zwykle tracą tę wpłatę; jeśli wycofa się sprzedający, zwykle zwraca ją w podwójnej wysokości.
- Państwo
- Państwa prawnik
Podpisać akt u notariusza i odebrać klucze
Państwo lub prawnik na podstawie pełnomocnictwa podpisują akt notarialny (escritura) i płacą resztę ceny. Klucze zwykle przechodzą z rąk do rąk tego samego dnia. Następnie prawnik płaci podatki i rejestruje Państwa jako właściciela. Jeśli sprzedający mieszka poza Hiszpanią, prawnik zatrzymuje 3% ceny i odprowadza je do urzędu skarbowego.
- Państwo
- Notariusz
Ile to trwa
- 2–3 dni
- typowy wyjazd na oglądanie
- 2–3 miesiące
- od rezerwacji do notariusza, na rynku wtórnym
Znalezienie nieruchomości może zająć dni lub miesiące. Nowa inwestycja trwa tak długo, jak budowa.
Ile to kosztuje
Ponad cenę nieruchomość z rynku wtórnego kosztuje mniej więcej 9–11% w podatkach i opłatach, a nowa inwestycja zwykle około 12–14%. Z tego składają się te kwoty.
Jednorazowo, przy zakupie
- Podatek od przeniesienia własności (ITP) przy rynku wtórnym: 7% w Andaluzji. Nalicza się go od ceny albo od wartości referencyjnej z Catastro, jeśli jest wyższa.
- Przy nowej inwestycji VAT w wysokości 10% oraz podatek od czynności prawnych (AJD) w wysokości 1,2%, zamiast podatku od przeniesienia własności.
- Państwa prawnik: zwykle 1–1,5% ceny, plus VAT.
- Notariusz i księga wieczysta: od kilkuset do kilku tysięcy euro każde, zależnie od aktu.
- Biuro administracyjne (gestoría), NIE, rachunek bankowy i podłączenie mediów.
Co roku
- IBI (podatek od nieruchomości) i wywóz śmieci
- Opłaty wspólnoty, w budynku lub na osiedlu
- Ubezpieczenie nieruchomości i media
- Roczne zeznanie podatkowe nierezydenta, jeśli nie mieszkają Państwo w Hiszpanii
Sprzedający zwykle płaci podatek urzędu miasta od wzrostu wartości gruntu (plusvalía) oraz swojego agenta.
Koszty kredytu hipotecznego są dodatkowe. To ogólna informacja, a nie porada podatkowa ani prawna. Państwa prawnik potwierdza kwoty.
NIE, bank i kredyt hipoteczny
Każdy zagraniczny kupujący potrzebuje numeru NIE, hiszpańskiego numeru podatkowego dla cudzoziemców, oraz hiszpańskiego rachunku bankowego do płacenia podatków i rachunków. Państwa prawnik może załatwić oba w Państwa imieniu.
Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, zwykle na mniejszą część ceny niż rezydentom. Warto uregulować kredyt przed złożeniem oferty, aby znać swój rzeczywisty budżet.
Czytaj dalejCzego potrzebuje nierezydentKredyty hipoteczne dla nierezydentów
Rynek wtórny, nowa inwestycja lub w budowie
Rynek wtórny
Gotowa od razu, często z większą działką lub lepszym położeniem. Wymaga najdokładniejszej weryfikacji: pozwoleń, rozbudów, długów.
Nowa inwestycja, gotowa do odbioru
Ukończona i nowa, z dziesięcioletnią gwarancją konstrukcyjną. Kosztuje więcej ponad cenę, z powodu VAT.
W budowie
Kupowana przed ukończeniem, płatna etapami. Zgodnie z prawem to, co wpłacają Państwo przed ukończeniem, musi być zabezpieczone gwarancją banku lub ubezpieczyciela.
Wynajem
Wynajem wakacyjny w Andaluzji wymaga rejestracji jako mieszkanie turystyczne, a ograniczyć go może zarówno urząd miasta, jak i, w budynku z apartamentami, wspólnota właścicieli. Dochód z najmu jest opodatkowany w Hiszpanii, nawet jeśli mieszkają Państwo gdzie indziej, a być może także w kraju zamieszkania. Nikt nie może obiecać Państwu dochodu z najmu.
Czytaj dalejLicencje na wynajem wakacyjnyPodatek od dochodu z najmuObietnice dochodu z najmu
Det er bare noget andet end at købe en ejendom i DK, hvor man nærmest tinglyser sit køb med sit face-id på telefonen - i Spanien er det en noget længere proces.
Gdy Państwo będą gotowi do poszukiwań
Oferty, które się podobają, można zapisywać sercem. Krótka lista zostaje na tym telefonie, a później można ją udostępnić albo wysłać agentowi.
Gdy chcą Państwo porozmawiać
Rozmowa nic Państwa nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje. Proszę zadać pytania, na które ta strona nie odpowiedziała.
MagdalenaAgent kupującego