The Konrad team gathers around a vintage Land Rover on the Puerto Banús harbour in golden evening light

Guía

Cómo funciona comprar en la Costa del Sol

Los pasos, los papeles, los costes y los plazos, en palabras sencillas. Unos diez minutos de lectura, antes de hablar con nadie.

Las seis etapas

1
Decide qué quieres y cuánto puedes gastar
La zona, el tipo de vivienda, cómo la usarás y un presupuesto que incluya los impuestos y gastos además del precio (mira «Cuánto cuesta»). Si necesitarás una hipoteca, habla ya con un intermediario hipotecario, antes de empezar a buscar.
- Tú
- Tu agente
2
Encuentra la vivienda
La mayoría de las viviendas de la costa las anuncian varias agencias a la vez, y las promociones de obra nueva también las venden muchas. Un agente del comprador las busca todas por ti y visita contigo, o por ti por vídeo.
- Tu agente
- Tú
3
Resérvala
Cuando acordáis un precio, firmas una reserva y pagas un pequeño depósito. El vendedor retira la vivienda del mercado unas semanas mientras tu abogado la revisa.
- Tú
- Tu abogado
4
Tu abogado lo comprueba todo
La escritura y la nota simple del Registro de la Propiedad, las licencias, la situación urbanística y las deudas, gastos de comunidad e impuestos pendientes de la vivienda. A la vez obtienes tu NIE, el número de identificación fiscal para extranjeros, y abres una cuenta bancaria en España.
- Tu abogado
5
Firma el contrato privado de compraventa
Después viene el contrato privado de compraventa, a menudo redactado como contrato de arras. Normalmente pagas el 10 % del precio, menos el depósito de la reserva. Si te echas atrás, normalmente pierdes ese depósito; si se echa atrás el vendedor, normalmente te devuelve el doble.
- Tú
- Tu abogado
6
Firma ante notario y recibe las llaves
Tú, o tu abogado con un poder notarial, firmáis la escritura ante notario y pagas el resto del precio. Las llaves suelen cambiar de manos ese mismo día. Después, tu abogado paga los impuestos y te inscribe como propietario. Si el vendedor vive fuera de España, tu abogado retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda.
- Tú
- El notario

Cuánto se tarda

2–3 días
un viaje de visitas habitual: 2–3 meses
desde la reserva hasta la notaría, en una vivienda de segunda mano

Encontrar la vivienda puede llevar días o meses. Una obra nueva tarda lo que tarde la construcción.

Cuánto cuesta

Sobre el precio, una vivienda de segunda mano cuesta aproximadamente un 9–11 % en impuestos y gastos, y una obra nueva normalmente un 12–14 %. De esto se componen esas cifras.

Una vez, cuando compras

Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en una vivienda de segunda mano: 7 % en Andalucía. Se aplica sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro, si es mayor.
En una obra nueva, IVA del 10 % más impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) del 1,2 %, en lugar del impuesto de transmisiones.
Tu abogado: normalmente del 1 al 1,5 % del precio, más IVA.
Notaría y Registro de la Propiedad: de unos cientos a un par de miles de euros cada uno, según la escritura.
Gestoría, NIE, cuenta bancaria y alta de los suministros.

Cada año

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y tasa de basuras
Gastos de comunidad, en un edificio o una urbanización
Seguro del hogar y suministros
Una declaración anual de no residentes, si no vives en España

El vendedor suele pagar el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno (plusvalía) y a su propio agente.

Los costes de la hipoteca van aparte. Esta es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Tu abogado confirma tus cifras.

Ver un ejemplo con un precio concreto Cada vivienda de nuestra web muestra su propia estimación

NIE, banco e hipoteca

Todo comprador extranjero necesita un NIE, el número de identificación fiscal para extranjeros, y una cuenta bancaria en España para pagar los impuestos y los recibos. Tu abogado puede tramitar ambos por ti.

Los bancos españoles prestan a no residentes, normalmente una parte menor del precio que a residentes. Cierra la hipoteca antes de hacer una oferta, para conocer tu presupuesto real.

Leer másLo que necesitas como no residente Hipotecas para no residentes

Segunda mano, obra nueva o sobre plano

Segunda mano

Lista para entrar a vivir, a menudo con más parcela o mejor ubicación. Exige las comprobaciones más estrictas: licencias, ampliaciones, deudas.

Obra nueva, entrega inmediata

Terminada y nueva, con una garantía decenal de la estructura. Cuesta más sobre el precio, por el IVA.

Sobre plano

Se compra antes de construirse y se paga por fases. Por ley, lo que pagas antes de la entrega debe estar garantizado por un banco o una aseguradora.

¿Cuál encaja contigo?

Alquilarla

Un alquiler vacacional en Andalucía exige la inscripción como vivienda de uso turístico, y tanto el ayuntamiento como, en un edificio de apartamentos, la comunidad de propietarios pueden limitarlo. Los ingresos por alquiler tributan en España aunque vivas en otro país, y quizá también en el tuyo. Nadie puede prometerte una renta por alquiler.

Leer másLicencias de alquiler vacacional Impuestos sobre los ingresos por alquiler Promesas de rentabilidad por alquiler